Wenn die Häuser der Babyboomer auf den Markt kommen

Vom Donut-Dorf zum Generationenwechsel im Einfamilienhausbestand

In der am 17. September 2026 um 21 Uhr im SWR Fernsehen ausgestrahlten Sendung „Zur Sache Rheinland-Pfalz!“ ging es unter anderem um die Frage, welche Auswirkungen der Generationenwechsel bei den Babyboomern auf den Immobilienmarkt haben könnte.

Dass Wohnimmobilien nicht automatisch neue Nutzer finden, wenn sie frei werden, lässt sich in manchen ländlichen Regionen schon länger beobachten. In der Stadt- und Regionalentwicklung wird in diesem Zusammenhang auch von „Donut-Dörfern“ gesprochen. Während in den gewachsenen Ortskernen ältere Häuser leer standen oder nur schwer Käufer fanden, wurden am Ortsrand neue Einfamilienhausgebiete ausgewiesen.

Darauf geht Prof. Dr. Stefan Brauckmann, Geschäftsführender Direktor des Moses Mendelssohn Instituts und Professor für Immobilienmanagement an der NBS Northern Business School, in seinem Wortbeitrag für die SWR-Sendung ein. Neu ist, dass sich diese Entwicklung zunehmend auf jüngere Gebäudebestände verlagern kann. Es geht nicht mehr nur um historische Häuser. Mit dem Generationenwechsel kommen zunehmend auch Eigenheime auf den Markt, die vor 40, 50 oder 60 Jahren gebaut wurden.

Nicht jedes frei werdende Haus passt zur nächsten Generation

Allein aus der Zahl der von Babyboomern bewohnten Immobilien lässt sich noch kein künftiger Immobilienüberhang ableiten. Schon ein Eigentümerwechsel durch Vererbung bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Immobilie zusätzlich auf dem Markt angeboten wird. Hinzu kommt, dass sich die Situation regional erheblich unterscheidet.

Entscheidend ist die Passung zwischen dem vorhandenen Bestand und der künftigen Nachfrage. Wo steht das Haus? Wie groß ist es? In welchem baulichen und energetischen Zustand befindet es sich? Welche Investitionen sind erforderlich? Und gibt es an diesem Standort überhaupt genügend Haushalte, die ein solches Haus erwerben wollen und können?

Auch die Anforderungen der bisherigen Eigentümer verändern sich. Ein Einfamilienhaus, das für eine Familie mit Kindern gut funktioniert hat, muss im höheren Alter nicht mehr ebenso gut passen. Das betrifft Treppen, Bäder oder einen großen Garten, aber auch die Lage. Wer für Einkauf, Arztbesuche und andere alltägliche Wege auf das Auto angewiesen ist, kann im Alter in eine räumliche Falle geraten, wenn die eigene Mobilität abnimmt.

Trotzdem bleiben viele Menschen lange in ihrem Haus. Neben der Bindung an das eigene Zuhause spielt dabei auch das fehlende Angebot an geeigneten Alternativen eine Rolle. Eine kleinere, möglichst barrierearme Wohnung müsste in erreichbarer Nähe vorhanden und bezahlbar sein. Der bekannte Remanenzeffekt kann deshalb dazu führen, dass große Wohnungen und Häuser deutlich länger von kleinen Haushalten genutzt werden, als es allein die Haushaltsgröße erwarten ließe.

Auch das Modell „Häuslebauer“ hat sich verändert

Auf der anderen Seite steht die Generation, die diese Häuser künftig übernehmen könnte. Dabei lohnt sich ein Blick darauf, unter welchen Bedingungen viele Eigenheime der Babyboomer überhaupt entstanden sind. Für die klassischen „Häuslebauer“ gehörten Eigenleistungen häufig selbstverständlich dazu. Innenausbau, Renovierungen, Reparaturen oder Gartenarbeiten wurden zu erheblichen Teilen selbst übernommen.

Diese Möglichkeiten sind heute teilweise geringer. Gebäude und insbesondere energetische Sanierungen sind technisch anspruchsvoller geworden. Bei einem Wärmedämmverbundsystem oder moderner Haustechnik stößt Eigenleistung schneller an Grenzen.

Auch das verfügbare Zeitbudget hat sich verändert. Wenn für den Erwerb und den gewünschten Lebensstandard zwei Einkommen erforderlich sind, bleibt weniger Zeit, über Jahre hinweg Abende und Wochenenden in Ausbau, Reparaturen und Garten zu investieren. Hinzu kommen andere Erwartungen an Freizeit und Konsum. Das eigene Haus konkurriert stärker als früher mit anderen Verwendungen von Geld und Zeit.

Damit kann ein älteres Einfamilienhaus zwar im Kaufpreis günstiger werden, ohne für einen jüngeren Haushalt tatsächlich günstig zu sein. Zum Kaufpreis kommen Modernisierung, laufender Unterhalt und Leistungen hinzu, die früher möglicherweise selbst erbracht wurden.

Keine Entwicklung mit einem einheitlichen Ergebnis

Der Generationenwechsel im Einfamilienhausbestand wird sich über viele Jahre vollziehen. Seine Folgen dürften sich von Region zu Region deutlich unterscheiden. In nachfragestarken Städten und ihrem Umland können auch ältere Eigenheime weiterhin auf eine große Nachfrage treffen. In anderen Regionen kann das zusätzliche Angebot auf eine schrumpfende Zahl potenzieller Käufer treffen.

Die Frage ist deshalb weniger, ob die Babyboomer eine große Zahl von Immobilien hinterlassen. Entscheidend wird sein, wo diese Immobilien stehen, in welchem Zustand sie sind und ob sie zu den Wohnvorstellungen und Möglichkeiten der nächsten Generation passen.

SWR-Beitrag „Zur Sache Rheinland-Pfalz!“ in der ARD Mediathek, Wortbeitrag ab ca. 16:40 Minuten