Beispielfrage*: Wie hoch ist die Fluktuation im Geförderten Wohnungsbau?

Die Kundin möchte den allgemeinen Verwaltungsaufwand sowie die Wiedervermietungs- und Leerstandsrisiken für ein neugebautes Wohngebäude kalkulieren, welches durch öffentliche Fördermittel deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten werden kann.

Für die Kundin stellt sich vor allem die Frage wie lange die einzelnen Mietverträge im Durchschnitt laufen, wie hoch der Vermarktungs- und Renovierungsaufwand bei Mieterwechsel ist und wie lange aus den Wohnungen bei einem Wechsel keine Mieterträge erzielt werden können.

Eine pauschale Antwort ist bei dieser Frage selbstverständlich nicht möglich, da lokale Effekte sowie die Unternehmensstrategie eine große Rolle spielen. Im konkreten Fall konnten wir die begründete Annahme treffen, dass die Nachfrage nach den preisgünstigen Wohnungen langfristig so hoch bleiben wird, dass die Vermieterin weiterhin aus einer Vielzahl von Bewerbungen eine Auswahl treffen kann. Dadurch können vor allem solche Interessenten gewählt werden, die mit größerer Wahrscheinlichkeit für eine lange Zeit im Objekt bleiben, pfleglich mit dem Mietgegenstand umgehen und sich positiv in die Hausgemeinschaft einbringen.

Bei einem großen und dauerhaft nicht aufzulösenden Nachfrageüberhang ist außerdem davon auszugehen, dass – wenn überhaupt – nur ein renovierungsbedingter, kurzer Leerstand bei einem Mietparteiwechsel zu erwarten ist. Die professionelle Hausverwaltung, welche in diesem Fall tätig war, hat die Möglichkeit durch Auswahl und eine hohe Mieterzufriedenheit die Fluktuationsquote nach Einschätzung des Moses Mendelssohn Institutes auf deutlich unterhalb von 10%, auf schätzungsweise 5 bis 8%, zu senken.

Größere Vermarktungskosten sowie die Inanspruchnahme externer Maklerdienstleistungen brauchen aufgrund langer Interessentenlisten nicht kalkuliert werden. Während bei kürzeren Mietlaufzeiten (< 10 Jahre) ortsüblich selbst bei einer freifinanzierten Wohnung von einer nahtlosen Wiedervermietung ausgegangen werden kann, sollte bei längeren Mietdauern eine mietfreie Zeit von einem Monat bei einem Wechsel eingeplant werden. Die Kosten hierfür dürften jedoch aus den üblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsrücklagen bedient werden können und sind, bei entsprechender Auswahl der Vertragsparteien, grundsätzlich nicht höher als bei nichtpreisgebundenen Wohnungen.

„Durch unsere Beratung, welche wir durch öffentliche Quellen und Fallbeispiele transparent machen konnten, wird die Kundin ihre Kalkulation bezüglich des erwarteten Reinertrages optimieren können und hat eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur Rechtfertigung gegenüber Dritten“, so Dr. Stefan Brauckmann.




* In der Rubrik „Beispielfrage“ werden in vereinfachter und anonymisierter Form an das Moses Mendelssohn Institut gerichtete Aufgabenstellungen sowie Fragestellungen, welche sich aus der alltäglichen Forschungsarbeit ergeben, dargestellt. Diese Rubrik dient in erster Linie dazu über das breite Themenspektrum in anschaulicher, allgemeinverständlicher Form zu informieren. Im Rahmen der Vereinfachung und Anonymisierung werden einzelne Sachverhalte verkürzt, ausgelassen oder durch fiktive Elemente ergänzt. Sie entsprechen dadurch in der Regel einem tatsächlichen Auftrag oder Forschungsgegenstand nicht vollumfänglich. Es gilt, dass die geschilderten Sachverhalte vom konkreten Einzelfall abhängig sind. Sie können und sollen daher keine individuelle Beratung ersetzen. Aus diesem Grund übernimmt die Moses Mendelssohn Institut GmbH keinerlei Verantwortung für die Richtigkeit der veröffentlichen Informationen sowie für Handlungen die von Dritten aus diesen Informationen abgeleitet werden.