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Geförderter Wohnungsbau - eine kommunale Bedarfseinschätzung


Nachdem die öffentliche Debatte über die Wohnungsmärkte jahrelang durch die Themen Schrumpfung und Leerstände bestimmt wurde, ist der Mangel an konzeptuell und preislich angepasstem Wohnraum in vielen Regionen Deutschlands wieder zunehmend in den Fokus gerückt. Entgegen bisheriger Prognosen führen eine Zunahme der Bevölkerung sowie insbesondere steigende Haushaltszahlen zu einer stärkeren Wohnraumnachfrage und einer Erhöhung des Handlungsbedarfs.

Die Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag eine „Wohnraumoffensive“ und die verstärkte Schaffung neuer Wohneinheiten angekündigt. Innerhalb der Legislatur sind mindestens zwei Milliarden Euro als Fördermittel für den preisgebundenen Wohnungsbau vorgesehen. Allgemeines Ziel ist es, den Bestand an geförderten Wohnungen zumindest zu halten und auch im freifinanzierten Segment den Bau von „bezahlbaren“ Wohnungen zu ermöglichen. Im Fokus dieser Maßnahmen stehen Haushalte im unteren sowie mittleren Einkommensbereich.

Die Schaffung von budgetorientiertem Wohnraum kann allerdings nur durch das Engagement unterschiedlicher Akteure erfolgen. Hierfür ist die Vernetzung von Politik und Verwaltung auf den unterschiedlichen Maßstabsebenen ebenso erforderlich wie die Einbindung von Interessensverbänden, Wohnwirtschaft und anderen.

Die bisherige Entwicklung der Wohnungsmärkte hat gezeigt, dass aus Perspektive der jeweiligen Bundesländer, Städte und Kommunen unterschiedliche Bedarfe und Strategien in der Wohnraumversorgung bestehen. Dies gilt in besonderer Weise auch für den geförderten Wohnungsbau. Gerade hier sind nicht zuletzt vor dem Hintergrund der zwar gesteigerten, aber dennoch weiterhin begrenzten Fördermittel die lokalen Anforderungen hinsichtlich erforderlicher Quantitäten sowie Art der Wohnung in Bezug auf Wohnfläche und Konzept von zentraler Bedeutung.

In diesem Zusammenhang müssen insbesondere folgende Themenkomplexe diskutiert werden:


    • Wer muss gefördert werden? Welche Zielgruppen lassen den größten
    Bedarf erkennen?

    • Wo muss gefördert werden? An welchen Orten sind Fördermaßnahmen
    besonders geboten? Welche Ortslagen sind geeignet, um
    Segregationsprozesse maßgeblich zu steuern?

    • Wie muss gefördert werden? Welche Maßnahmen können ergriffen
    werden, um ausreichend budgetorientierten, bedarfsgerechten Wohnraum
    in möglichst kurzer Zeit zur Verfügung zu stellen?

    • Was muss gefördert werden? Welche Konzepte und Wohnformen lassen
    einen möglichst effizienten Mitteleinsatz erwarten?

Für ein zielgerichtetes Handeln sind genaue Kenntnisse über Bestand und aktuelle Entwicklungen eine grundlegende Voraussetzung. Doch fehlen häufig kleinräumige, vergleichbare Daten über Anzahl und Bindungsausläufe, aber auch Größen geförderter Wohnungen.

Vor diesem Hintergrund führte das Moses Mendelssohn im Sommer 2018 eine aus Eigenmittel finanzierte Befragung in rund 700 deutschen Kommunen mit mindestens 20.000 Einwohnern und einem positiven kumulierten Wanderungssaldo für den Zeitraum 2011 bis 2015 durch. Folgende Fragestellungen standen hierbei im Mittelpunkt:


    • Wie hoch ist der aktuelle Bestand an geförderten Wohnungen?

    • Bei wie vielen Wohnungen läuft die Preis- bzw. Belegungsbindung im
    bis 2020 aus?

    • Wie viele Wohnungen kommen aktuell im Neubau hinzu oder befinden
    sich in konkreter Planung?

    • Wie hoch wird der derzeitige/künftige Bedarf geschätzt?

    • Wie verteilt sich der Bedarf auf unterschiedliche Wohnungsgrößen?

Aufgrund einer ausgeprägten Kooperationsbereitschaft konnte eine hohe Rücklaufquote von über 60% erreicht werden. Insgesamt wurden Daten zu 387 Städten und Gemeinden ausgewertet, in denen sich etwa 68% des bundesweiten Bestandes an geförderten Wohnungen befinden. Neben weiteren Erkenntnissen hinsichtlich Entwicklung und Bedarf konnten auch Einblicke in Bezug auf die unterschiedlichen kommunalen Handlungsweisen gewonnen werden.

Mit der durchgeführten Untersuchung soll ein erster, grundlegender Diskussionsbeitrag zur Schaffung und langfristigen Sicherung eines bedarfsgerechten Angebots an budgetorientierten Wohnraum geleistet werden.